۷ پیشنهاد برای خروج مسکن از رکود
آنگونه که دولت اعلام کرده است، اقتصاد ایران در نیمه نخست سال جاری 7.4درصد رشد داشته است. جزییات این رشد اقتصادی نیز حاکی از این است که رشد بخش مسکن و ساختمان طی این دوره منفی ۱۳درصد بوده است که حاکی از بیشترین رشد منفی در میان سایر بخش‌های اقتصاد دارای رشد منفی (معدن و صنایع معدنی، و صنعت) است.
در این میان بیشترین رشد مثبت به بخش نفت و صنایع وابسته تعلق داشته است. از آنجا که صنعت ساختمان برای بخش قابل توجهی از صنایع داخلی در حکم پیشران است و رشد آن می‌تواند موجب رشد قابل توجه در صنایع داخلی شود، این سوال مطرح می‌شود که بخش ساختمان و مسکن چگونه و با استفاده از چه روشی از رکود خارج می‌شود؟ برای پاسخ به این سوال سراغ 7 نفر از کارشناسان حوزه مسکن و بانک رفته‌ایم و از آنها خواسته‌ایم که راه‌حل‌های مد نظر خود را به سیاست‌گذار بازار مسکن پیشنهاد کنند.
بحران مسکن را باید جدی گرفت
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، در این خصوص ایمان رفیعی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه تامین مسکن به عنوان کالای اساسی سرمایه‌یی- مصرفی و تا حدی استراتژیک از دیرباز مورد توجه دولت‌ها بوده است، گفت: بخش مسکن به عنوان یک حوزه مادر در صنعت، فعال‌کننده بسیاری از صنایع مرتبط است. رفیعی افزود: بروز هرگونه عدم تعادل در این بخش می‌تواند منجر به بروز بحرانی ملی و حتی جهانی شود.
وی در این خصوص خاطرنشان کرد: بحران مسکن امریکا در سال 2008 منجر به بحران اقتصادی در اقتصاد امریکا و در اقتصاد جهانی شد و 3.9 تریلیون دلار خسارت در اقتصاد جهان به بار آورد.
رفیعی گفت: برای متوجه شدن عظمت این حوزه در ایران کافی است بدانیم سهم مسکن از تشکیل سرمایه ثابت حدود 30درصد، اشتغال مستقیم کشور حدود 12درصد، تسهیلات بانکی حدود 25درصد و گردش کل نقدینگی کشور بیشتر از 20تا 30درصد است. در حقیقت یکی از ستون‌های اقتصاد ایران چه در بخش مالی و چه در بخش اشتغال مربوط به مسکن است.
این کارشناس بابیان اینکه حدود 4سال پیش همزمان با سقوط آزاد اقتصاد و ارزش پول ملی، کشور شاهد بروز رکودی عمیق در بخش مسکن شد که تا به امروز گریبانگیر ماست، گفت: از زمان آغاز رکود بخش مسکن در ایران دولت سعی کرده با ارائه راه‌حل‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت این بخش را از رکود خارج کند اما به دلیل فراگیر بودن و درگیر کردن بسیاری از صنایع و بخش‌های مالی و تولیدی خارج کردن این بخش به مثابه خارج کردن یک درخت تناور و پرشاخ و برگ از باتلاقی است که بدون درآوردن شاخه‌های فرعی امکان خروج بدنه آن ممکن نیست.
وی در ادامه اظهار کرد: از طرفی چون اقتصاد ایران دولتی است نمی‌توان بدون خارج کردن اقتصاد ملی از رکود، انتظار رونق در بخش مسکن را داشت. در روزهای گذشته دولت خبر از رشد اقتصادی 7.4درصدی در اقتصاد کشور را اعلام کرد و همزمان از رشد منفی در حوزه ساختمان خبر داد.
علت این تناقض وقتی روشن می‌شود که به رشد واقعی کشور بدون احتساب نفت و میعانات گازی نگاه کنیم که حدود 0.9درصد است. این رشد تا حدودی توجیه‌کننده آمارها در بخش مسکن است و نشان‌دهنده آن است که در جنبه عمومی اقتصاد و به تبع آن بخش مسکن رشد قابل‌توجهی اتفاق نیفتاده که منتظر رونق در بازار مسکن باشیم.
تصمیم‌هایی به وسعت سهم بازار
وی درخصوص راهکار خروج از رکود بازار مسکن گفت: برای خروج از این رکود می‌بایست تصمیماتی به وسعت سهم این بازار از اقتصاد گرفته شود و تمام صنایع مرتبط با آن در تصمیمات دیده شوند. تصمیمات مقطعی و نگاه جزیره‌یی به این معضل فقط باعث هدررفت منابع و امکانات کشور شده است.
وی با بیان اینکه حدود 44درصد کل پول چاپ شده در تاریخ ایران در مسکن مهر تزریق شده است، گفت: انداختن توپ حل مشکل مسکن در حیاط بانک‌ها یا شهرداری یا نهادهای اجتماعی به تنهایی کافی نیست.
رفیعی در نهایت گفت: دید ملی، حرکت هماهنگ و اجرای مستمر استراتژی‌ها و قوانین تعریف شده در بخش مسکن همراه با کنترل تورم، کاهش نرخ بهره و ثبات نرخ ارز قطعا تا حد بسیار زیادی زمینه را برای خروج کشور از این بحران ملی فراهم می‌کند.
پای تسهیلات می‌لنگد
در ادامه پرویز کاکایی، رییس یکی از شعب بانک‌های دولتی با بیان اینکه براساس تبصره‌های 19و 35 بودجه کل کشور سال 95 و به دنبال اصلاح صورت‌های مالی و افزایش توان تسهیلات دهی بانک‌ها قرار بود از بخش فروش اموال غیرمنقول دولت و تسویه بخش از طلب دولتی بانک‌ها مبلغ خوبی به بانک عامل بخش مسکن واریز شود، گفت: تاکنون ریالی از این بخش‌ها به بانک‌های عامل واریز نشده است.
کاکایی افزود: بر اساس این تبصره‌ها قرار بود 5 هزار میلیارد تومان از مسیر فروش اموال غیرمنقول دولت و 10هزار میلیارد تومان از مسیر تسویه بخش از طلب دولتی بانک به بانک عامل بخش مسکن واریز شود تا دارایی بانک عامل چند برابر شود. وی با اشاره به اینکه درحال حاضر بانک‌ها عامل بخش مسکن با کمبود نقدینگی روبه‌رو است گفت: در حال حاضر تسهیلات ارائه شده بسیار ناکافی، گران، کم تنوع و زمانبر است.
کاکایی گفت: تسهیلات ارائه شده از طریق اوراق بسیار پرهزینه و تسهیلات ارزان‌قیمت مشمول سرمایه‌گذاری نیز به علت ناکافی بودن سقف تسهیلات نتوانسته در رونق‌دهی بازار مسکن موثر قلمداد شود.
این کارشناس با بیان اینکه رشد بخش مسکن درگرو ارائه تسهیلات ارزنده است تاکید کرد: از ابتدای سال 95 جز بازار مسکن باقی بازارها رشد مثبت و قابل قول‌تری داشتند. در 9 ماهه اول سال 1395 سهم بخش مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی حدود 8درصد کاهش داشته است.
وی در ادامه تصریح کرد: در 9 ماه اول سال جاری از 382هزار میلیارد تومان انواع تسهیلات پرداختی از سوی بانک‌ها به بخش‌های مختلف تنها 34هزار میلیارد تومان به بخش مسکن سرازیر شده که این میزان نیز نتوانسته پاسخ گوی مناسبی برای رونق بازار مسکن لحاظ شود.
کاکایی با بیان اینکه تسهیلات بانکی در بخش مسکن به‌مرور زمان کاهش فاحشی داشته است گفت: سهم مسکن از تسهیلات بانکی طی سال‌های 86 تا 91 حدود 20درصد، در سال 93 حدود 12 درصد، در سال 94 حدود 10درصد و در سال 95 حدود 8 درصد بوده است. این کارشناس در ادامه اظهار کرد: متاسفانه جدا از این مباحث نوع پرداخت تسهیلات و شرایط پرداخت آن به هیچ عنوان با اقشار جامعه همخوانی ندارد.
روند نامطلوب تقاضای وام از صندوق یکم
وی با اشاره به اینکه صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیز در بین تسهیلات ارائه شده نتوانست بهبودی در اوضاع مسکن ارائه دهد، اظهار کرد: طبق آخرین آمار اعلامی از وضعیت دخل‌وخرج این صندوق از خرداد 1394 تا دی 1395 حدود 129هزار نفر در این صندوق‌ها ثبت‌نام کردند که روند مطلوبی تلقی نمی‌شود.
کاکایی در نهایت گفت: اگرچه تسهیلات خرید مسکن با سقف‌های جدید توانسته روی وضعیت عمومی بازار اثرگذار باشد و به رشد محسوس تعداد خریداران مسکن از ناحیه استفاده از وام بینجامد اما تاثیر آن کامل نبوده است. باید ارائه تسهیلات از بانک‌های مختلف و با تسهیلات کلان اجرایی شود تا بتواند روند منفی مسکن را برعکس کند.
کاهش قیمت نفت دلیل اصلی رشد منفی
احسان علوی، عضو کمیسیون عمران با بیان اینکه رشد منفی بخش مسکن به دلیل عدم پرداخت اعتبارات عمرانی است، گفت: عدم پرداخت اعتبارات عمرانی باعث شده است، افت شدیدی در ساخت و ساز کشور داشته باشیم عدم تحقق بودجه عمرانی باعث شده است اثر منفی بر بازار مسکن داشته باشد.
علوی افزود: عوامل متعددی در رکود معاملات مسکن موثر است اما شاید بزرگ‌ترین عامل رکود از کاهش قیمت نفت نشات گرفته‌شده باشد؛ زیرا با کاهش قیمت نفت اعتبارات عمرانی به صورت کامل تحقق پیدا نکرده و ساخت‌وساز افت شدیدی داشته است.
بازار مسکن ایران نفتی است
وی در پاسخ به این سوال که ارزیابی شما از رکودی که در بخش مسکن حاکم شده است چیست، فکر می‌کنید، علت اصلی رکود بخش مسکن را باید در چه عواملی جست‌وجو کرد؟ گفت: به طور کلی بازار مسکن در ایران نفتی است و با نوسانات بازار جهانی نفت رابطه مستقیمی دارد، زمانی که نفت با کاهش قیمت روبه‌رو می‌شود، مسکن نیز دچار رکود شده و رشد منفی پیدا می‌کند؛ بنابراین می‌توان گفت رابطه تعریف شده‌یی بین قیمت نفت، تحقق بودجه عمرانی و رکود مسکن وجود دارد.
علوی با انتقاد از دخالت دولت در رونق دهی بازار مسکن گفت: درحال حاضر بخش عمده رونق ساخت‌وساز در دست دولت است و زمانی که قیمت نفت دچار تنش می‌شود بازار ساخت‌وساز که در انحصار دولت است دچار صدمات متعددی می‌شود.
وی با اشاره به اینکه از کل بودجه سالانه کشور 80 تا 85 درصد مربوطه به هزینه‌های جاری دولت حدود 15تا 20درصد مربوطه به بودجه‌های عمرانی است، اظهار کرد: متاسفانه زمانی که دولت مجبور به هزینه‌های اضافه می‌شود، بودجه عمرانی را قیچی می‌کند زیرا الزامی برای پرداخت بودجه عمرانی وجود ندارد. علوی در این خصوص ادامه داد: به طور کلی بودجه عمرانی همیشه فدای کاهش نقدینگی‌ها می‌شود؛ زیرا هیچ‌کس به طور جدی در کشور بودجه عمرانی را مطالبه نمی‌کند.
وی در پاسخ به این سوال که پیش‌بینی شما از وضعیت رکود در بخش مسکن چیست، فکر می‌کنید رکود تا کی ادامه خواهد داشت؟ گفت: درحال حاضر بودجه عمرانی را قیچی و به بخش یارانه یا هزینه‌ها جاری دولت اضافه می‌کنند به نظر می‌رسد تنها راهکار حل مشکل مسکن و رشد مثبت آن مبتنی برافزایش فروش و قیمت نفت باشد در ثانی تا زمانی که الزام قانونی برای تخصیص بودجه عمرانی در کشور وجود نداشته باشد، بازار مسکن با رونق روبه‌رو نخواهد شد.
ضرورت اعطای وام ارزان
علوی خاطرنشان کرد: ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به دو بخش عرضه و تقاضا، دسترسی بدون بروکراسی به وام مسکن و درنهایت سیاست‌ها منطقی و علمی در بخش مسکن می‌تواند به نوعی راهگشای مشکل کنونی مسکن باشد.
این عضو کمیسیسون عمران با انتقاد از بی‌برنامگی بخش مسکن در دولت یازدهم گفت: متاسفانه از زمان ورود دولت یازدهم برنامه‌های متعدد مسکنی سرتیتر رسانه‌های ملی شده اما در حقیقت یک گام کوچک هم در این خصوص اجرایی نشده است. به طور مثال، تکلیف مسکن اجتماعی در هاله‌یی از ابهام قرار دارد و متاسفانه تاکنون جواب جدی در این خصوص از سوی وزارت راه و شهرسازی ارائه نشده است. علوی گفت: اگر دولت بخواهد می‌تواند تحرک جدی به بازار مسکن وارد کند اما به نظر می‌رسد، همت جدی در این قضیه وجود ندارد.
حمایت از انبوه‌سازان
در ادامه این گزارش ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان بابیان اینکه دولت با بالا بردن هزینه‌های مالیاتی و عوارض مختلف برای شهرداری و نظام‌های مرتبط برای اخذ پروانه، هزینه ساخت مسکن را بیشتر کرده است. گفت: درحال حاضر بسیاری از سازندگان واقعی عرصه ساخت‌وساز را ترک کرده‌اند.
ایرج رهبر گفت: تحریک بخش ساخت و ساز باعث تحرک معاملات مسکن می‌شود. در این خصوص دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت و حمایت مادی و معنوی سازندگان حرفه‌یی راهگشای اصلی گره مسکن باشد.
وی گفت: در کنار موارد ذکر شده اگر زمین ارزان و تسهیلات منطقی به سازندگان ارائه شود، ظرفیت ساخت افزایش می‌یابد. آن وقت تعادلی بین هزینه‌ها به وجود می‌آید و در کنارش وقتی قدرت خرید مردم افزایش پیدا کند، رونق بازار مسکن را می‌بینیم.
رهبر بابیان اینکه ما متاسفانه در تامین مسکن مردم خیلی موفق نبودیم، گفت: درحال حاضر کشور ما سالانه 1.5میلیون واحد مسکونی نیاز دارد که تاکنون برای ساخت انبوه این املاک تصمیمات جدی گرفته نشده است. عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان گفت: دولت با حمایت از سازنده نه تنها می‌تواند به شکل بسیار ساده‌یی معضل مسکن را حل کند بلکه باعث خانه‌دار کردن اقشار مختلف جامعه می‌شود.
بافت‌های فرسوده طلای با ارزش
رهبر با بیان اینکه بافت‌های فرسوده طلای باارزش هستند عنوان کرد: در کشور ما بافت‌های فرسوده زیادی برای بازسازی و احیا وجود دارد. باید از طریق ارائه ارزان قیمت این بافت‌ها سرمایه‌گذار و سازنده را ترغیب به ساخت‌وساز کنیم.
وی گفت: متاسفانه در چند سال اخیر به دلیل رکود و رفتار تهاجمی بانک برای جذب سرمایه‌ها این بافت‌های فرسوده با ارزش به فراموشی سپرده شده است. ارزش این بافت‌ها بیشتر به دلیل مکان صحیح و زیرساخت‌های موجود است.
رهبر در ادامه تاکید کرد: یکی از عوامل راه‌اندازی و رونق یک صنعت چه در بخش ساختمان یا کشاورزی یا صنایع، تشویق‌هایی است که به عنوان ابزار در دست دولت است که انگیزه‌یی برای سرمایه‌گذاران است.
ارائه تشویق برای سازندگان و سرمایه‌گذاران مسکن موضوع عادی و توجیه شده در تمام کشورها است زیرا این کشورها می‌دانند در صورت عدم حمایت از بازار مسکن اقتصادهای دیگر به چالش کشیده می‌شود. وی درنهایت گفت: اگر همانطور که جریمه‌های پیمانکاران عمرانی دولت به اداره مالیات مورد بخشش قرار گرفت در بخش ساختمان و مسکن نیز کمک‌ها و تشویق‌هایی از سوی دولت صورت پذیرد به حتم در رونق بازار مسکن تاثیر خواهد داشت.
رونق اقتصاد باعث بهبود مسکن می‌شود
بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه و کارشناس ارشد اقتصاد مسکن نیز بابیان اینکه به نظر می‌رسد با بهبود اوضاع اقتصادی مسکن نیز روند رو به رشدی داشته باشد، گفت: تحریم و اتفاقات پسا برجام فرصت مناسبی برای رونق مسکن ایجادِ نکرده اما به نظر می‌رسد با توافق‌های اخیر بازار مسکن همراه با رشد اقتصادی به رونق مطلوبی برسد.
بیت‌الله ستاریان با اشاره به 4عامل تاثیرگذار در سنجش رونق در هر بازاری اظهار کرد: افزایش تولید، افزایش سرمایه، افزایش درآمد مالیاتی و افزایش رونق در بازار و حجم معاملات در بازار به عنوان عوامل رونق در بازارها محسوب می‌شوند که بازار مسکن هم از این نحوه سنجش مستثنا نیست. درحال حاضر بازار مسکن فاقد 4عامل تاثیرگذار نام برده و در این میان ایجاد تنش روانی در بازار مسکن تاثیراتی گذاشته است.
وی بابیان اینکه دولت باید سیاست‌گذاری جامع و منطقه‌یی درخصوص مسکن داشته باشد، گفت: کشور ما پهناور است و یک سیاست واحد برای تمامی مناطق قابلیت اجرایی مطلوبی ندارد؛ بنابراین دولت باید سیاست‌های مختلفی با اهرم اجرایی برای حل مشکل مسکن ارائه دهد.
ستاریان در نهایت گفت: تعادل بین عرضه و تقاضا بهترین کاری است که برای رونق مسکن باید انجام داد و این هدف بدون افزایش قدرت خرید و ارائه تسهیلات به بخش سازنده امکان‌پذیر نیست.
بخش خصوصی نجات‌بخش بازار مسکن
جلال صباغ، کارشناس بازار مسکن نیز با بیان اینکه در تازه‌ترین آمارهای رسمی وزارت صنعت، معدن و تجارت بسیاری از مصالح ساختمان با ریزش تولید روبه‌رو شده است، گفت: براساس این آمارها محصولات فولادی 8.3 درصد، سیمان 12.5درصد و کاشی و سرامیک هم 35.8درصد ریزش داشته که دلیل اصلی این ریزش رکود مسکن است.
جلال صباغ افزود: متاسفانه در چند سال اخیر بخش خصوصی به حالت احتضار رسیده و به نظر می‌رسد بهترین راهکار برای نجات‌بخش خصوصی این موضوع باشد که بخش اعظمی از فعالیت‌های عمرانی و ساخت و‌سازی به آنها تعلق بگیرد البته باید در این خصوص از بهترین شرکت‌ها خصوصی بهره برد و دولت به‌صورت مستقیم بر عملیات شرکت‌ها نظارت و اهرم بازدارنده داشته باشد.
این کارشناس بازار مسکن گفت: در حال حاضر بخش خصوصی از سوی سازمان مالیات، بیمه کارگران، افزایش قیمت ارز و… مورد حمله قرار می‌گیرند و متاسفانه در این اوضاع اقتصادی نه تنها سرمایه اولیه خود را از دست‌داده‌اند بلکه بدهکار بانک‌های خصوصی هم شده‌اند. اگرچه رییس‌جمهور اعتقاد جدی برای خروج از رکود مسکن دارد اما متاسفانه سیستم بانکی و بدنه کارشناسی وزارت راه و شهرسازی اعتقادی به کمک دولت به بخش مسکن ندارند.
صباغ در با بیان اینکه بزرگ‌ترین بهره‌بردار سیاسی از مسکن دولت است، گفت: رد پای این موضوع سیاسی را می‌توان در گپ عرضه و تقاضای مسکن دید. دولت باید درخصوص ساخت‌وساز به عنوان مدیر و مجری لحاظ شود و از ورود بی‌مورد خودداری کند بها دادن به بخش خصوصی می‌تواند علاوه بر رشد اقتصادی در کاهش آمار بیکاری نیز موثر قلمداد شود.
این کارشناس در ادامه گفت: در قضیه مسکن باید از همه ارگان‌های بخش خصوصی اعم از سازندگان، تولیدکنندگان، مشاوران املاک و انبوه‌سازان بهره برد. تضعیف مادی و معنوی بخش خصوصی به‌هیچ‌عنوان مطابق با شعارهای مقاومت اقتصادی نیست.
وی درنهایت گفت: درحال حاضر رکود مسکن بزرگ‌ترین ضربه را به بخش عرضه و در کنار آن ایجاد فرصت‌های شغلی زده و البته برای جبران این صدمات مسوولان باید در آینده بسیار نزدیک تاوانی پرهزینه‌یی را پرداخت کنند.
اشتیاق سازندگان برای ساخت و ساز
در این میان، حمیدرضا قاضی زاهدی، کارشناس ساخت‌وساز نیز با بیان اینکه به دلیل عدم‌حمایت مسوولان از سازندگان به نام بسیاری از این اشخاص عرصه ساخت‌وساز را رها کرده‌اند، گفت: درحال حاضر بسیاری از سازندگان و انبوه‌سازان سرمایه خود را به بانک‌های با نرخ سود بالا انتقال داده و بدون هیچ دغدغه‌یی با حفظ سرمایه‌های اولیه خود به سودهای کلانی نیز دست پیداکرده‌اند.
حمیدرضا قاضی زاهدی افزود: متاسفانه سلطنت بانک‌ها باعث تضعیف تولید، بهر‌برداری و اشتغال شده است.
وی بابیان اینکه تمام خیابان‌های پایتخت به اغذیه‌فروشی تبدیل شده است، خاطرنشان کرد: بسیاری از شرکت‌های تولیدی و حتی وارداتی فعالیت خود را محدود و با باز کردن رستوران و کافی‌شاپ وارد عرصه خدماتی شده‌اند.
قاضی گفت: به طورکلی بازار ساخت‌وساز باعث شده بود بسیاری از کارگران روزهای خوشی داشته باشند ولی الان این کارگران به دست‌فروشان شرکت‌های چینی مبدل شده‌اند.
وی با اشاره به اینکه بازار مسکن متولی ندارد تاکید کرد: متاسفانه بخش صنعت، کشاورزی و مسکن در کشور ما بی‌سرپرست مانده و به دنبال پدرخوانده است درحالی که مسوولان می‌تواند با سیاست‌های اجرایی سایه گربه سیاه مسکن را دور کنند در گوشه‌یی نشسته به دنبال حمایت از بانک‌ها شکم‌چران هستند.
قاضی با انتقاد سریع از بی‌برنامگی وزارت راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: اگر کارشناسان ما در این حیطه نمی‌توانند برنامه‌های جامع ارائه کنند از تجربه کشورهای دیگر مانند مالزی، امریکا و کشورهای اروپایی بهره ببرند و با بومی‌سازی این تجربه تلنگر جدی به مسکن وارد کنند.
این کارشناس بازار ساخت‌وساز گفت: متاسفانه مفاهیم مهین‌پرستی، مسوولیت‌پذیری و اخلاق حرفه‌یی تبدیل به سودآوری مقطعی و کلان شده است.
وی در نهایت بابیان اینکه مسوولان با حمایت جدی می‌توانند سازندگان را به عرصه ساخت‌وساز برگردانند، گفت: سازندگان به شدت مشتاق بازگشت به عرصه ساخت‌وساز هستند زیرا شغل اصلی و حرفه‌یی آنها ساخت‌وساز است و اگر حمایت جدی از مسوولان دریافت کنند، میدان ساخت‌وساز را رها نمی‌کنند. ارائه تسهیلات کم بهره و کاهش بروکراسی‌های شهرداری برای ساخت‌وساز کوچک‌ترین کمک برای حمایت از سازندگان است.
کدخبر: 223 تاریخ: 95/11/20 منبع: اقتصاد آنلاین